在房地产市场中，房开企业用建好的商品房进行抵押贷款是一种常见的融资手段，这种行为在一定程度上为房开企业提供了资金支持，促进了房地产项目的推进，但同时也带来了一系列的利弊影响。
房开企业用建好商品房抵押贷款的好处
1、资金周转灵活
房地产项目的开发通常需要大量的资金投入，从土地购置、规划设计、建筑施工到营销推广等各个环节都需要资金的持续支持，房开企业通过将建好的商品房抵押给银行等金融机构获取贷款，可以及时获得所需资金，缓解资金压力，确保项目的顺利进行，这使得房开企业能够在资金紧张的情况下，灵活调配资金，避免因资金链断裂而导致项目停滞或失败。
2、加速项目开发进程
有了充足的资金，房开企业可以加快项目的建设速度，提前完成项目的开发和销售，快速的项目开发能够提高市场竞争力，抢占市场先机，吸引更多的购房者，提前销售还可以回笼资金，进一步减轻企业的资金负担，形成良性循环，加快项目开发进度还可以提升企业的品牌形象，增强市场信心，为企业的后续发展奠定基础。
3、优化企业财务结构
通过将商品房抵押获得贷款，房开企业可以在一定程度上优化自身的财务结构，合理的债务融资可以降低企业的资金成本，提高资金使用效率，与股权融资相比，债务融资不需要稀释企业的股权，不会影响原有股东的控制权和利益分配，债务融资还可以在税前扣除利息支出，减少企业的税负，增加企业的净利润。
4、提升企业融资能力
成功的商品房抵押贷款可以向市场展示房开企业的实力和项目的价值，增强金融机构和投资者对企业的信心，这有助于企业在未来获得更多的融资机会，拓宽融资渠道，良好的融资能力不仅可以为企业的项目开发提供有力支持，还可以为企业的多元化发展提供资金保障，促进企业的可持续发展。
房开企业用建好商品房抵押贷款的弊端
1、市场风险
房地产市场具有较强的波动性，市场需求、房价走势等因素都会对商品房的价值产生影响，如果房开企业在贷款期间市场发生变化，商品房的价值可能会下降，导致抵押资产价值缩水，当企业无法按时偿还贷款时，银行等金融机构可能会面临抵押物贬值的风险，甚至可能出现抵押物处置困难的情况，从而给金融机构带来损失。
2、信用风险
房开企业的信用状况是银行等金融机构决定是否发放贷款以及贷款额度的重要因素，如果房开企业存在经营管理不善、财务状况恶化、信用记录不良等问题，金融机构可能会认为其还款能力不足，从而拒绝贷款或降低贷款额度，即使企业获得了贷款，如果在贷款期间出现违约行为，如逾期还款、拖欠工程款等，也会影响企业的信用评级，进一步增加企业的融资难度和融资成本。
3、政策风险
房地产行业受到国家宏观政策的调控影响较大，政策的变化可能会对房开企业的经营和融资产生不利影响，政府可能会出台限购、限贷、限售等政策，限制房地产市场的过度投机，从而影响商品房的销售和价格，税收政策、土地政策等的调整也可能会增加企业的成本，降低企业的利润空间，这些政策风险都可能导致房开企业的商品房抵押价值下降，增加企业的融资风险。
4、流动性风险
当房开企业将商品房抵押获得贷款后，如果市场情况发生变化，企业可能会面临商品房滞销的情况，企业需要尽快偿还贷款，否则可能会面临抵押物被处置的风险，由于房地产市场的流动性相对较差，企业可能难以在短时间内找到合适的买家，从而导致资金回笼困难，增加企业的流动性风险。
应对措施
1、加强市场调研和风险评估
房开企业在进行商品房抵押贷款前，应加强对市场的调研和分析，准确把握市场需求和房价走势，合理评估商品房的价值和市场风险，企业还应建立完善的风险预警机制，及时发现和应对市场变化带来的风险，确保企业的资金安全和项目的顺利进行。
2、优化企业管理和财务状况
房开企业应加强内部管理，提高经营效率，降低成本，提升企业的核心竞争力，企业还应注重财务状况的优化，合理安排资金，确保企业的资金链稳定，企业可以通过加强财务管理、提高资金使用效率、优化债务结构等方式，降低融资风险，提高融资能力。
3、关注政策变化和政策解读
房开企业应密切关注国家宏观政策的变化，及时了解政策动态，准确把握政策方向，企业还应加强与政府部门的沟通和协调，积极争取政策支持，降低政策风险对企业的影响，企业还应加强对政策的解读和分析，制定相应的应对措施，确保企业的经营和融资活动符合政策要求。
4、多元化融资渠道
房开企业不应过度依赖商品房抵押贷款这一种融资方式，而应积极拓展多元化的融资渠道，企业可以通过发行债券、股票、基金等方式进行融资，降低对银行贷款的依赖，企业还可以加强与其他企业的合作，通过合作开发、股权融资等方式获取资金支持，多元化的融资渠道可以降低企业的融资风险，提高企业的融资效率。
房开企业用建好商品房抵押贷款是一把双刃剑，既为企业提供了资金支持，促进了项目的开发和企业的发展，又带来了一系列的风险和挑战，企业在进行商品房抵押贷款时，应充分认识到其利弊，采取有效的应对措施，加强风险管理，确保企业的资金安全和项目的顺利进行，政府和金融机构也应加强对房地产市场的监管和调控，规范企业的融资行为，防范金融风险，促进房地产市场的健康稳定发展。
